マンション大規模修繕
設計監理
大規模修繕工事の方法は適切ですか？
マンションの経年に伴って大規模修繕工事の必要性が高まるにつれて、一般的な大規模修繕の手法も確立されてきました。現在では、マンション管理組合が当社のような設計事務所と『設計監理･コンサルティング契約』を締結した上で、建物詳細調査→工事仕様策定→施工会社による競争入札→工事実施という進め方が確立されています。
しかしこのような一般的な進め方は、本当に無駄のない、疑問の余地のない方法といえるのかどうか？これは大規模修繕事業に取り掛かるに際して、マンション管理組合内で十分に情報収集し、議論し、確認して頂きたい課題です。
一般的なマンション大規模修繕工事の進め方
（工事形態の推移）
- 施工業者･改修専門業者は専門工事会社への工事発注金額をマンション管理組合に開示･報告しない。施主への開示金額は実行予算よりも高金額となる。
- 発注後の工事内容（専門業者の質･工事管理体制）のチェックに限界が有るので管理組合のリスクがある。
- マネジメント(CMR)は専門工事会社への工事発注金額をマンション管理組合と検討･報告。契約は管理組合⇔工事業者の直接契約のみ。
- マネジメントが専門工事会社の入札を実施。入札金額を管理組合が把握できる。区分所有者紹介も。
- 契約関係はマンション管理組合と専門工事会社との個別工事請負契約。管理組合とマネジメントは代理関係。
このような進め方を実行するにあたり、管理組合の皆さんに次のような疑問は無いでしょうか？
マンション管理組合の疑問と当社見解
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疑問その1
管理組合（中には建築業界の人もいるが、修繕業務に精通しているかとなるとそれは疑問）が、修繕に詳しい設計事務所やコンサルタントを探すことが出来るのか？
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当社見解
難しいですが出来ないことはありません。しかし、マンション大規模修繕の設計監理業務マニュアル等を他社からフランチャイズ・購入して実施したり、工事仕様書を施工業者に作成させたり、専門分野担当者の層が薄いために十分な設計検討の行えない設計事務所やコンサルタントが存在することも考えられます。
設計事務所やコンサルタントの業務体制・マンション修繕実績を確認すると共に、数社の設計事務所(出来れば都道府県に建築士事務所登録済の法人)による入札とプレゼンテーションが必要です。
更には、その設計会社(設計監理者)が、実績として確立した業務内容、進行手順、管理組合とのコミュニケーション等のノウハウをしっかり保持しているかを確認することが望ましいでしょう。 -
疑問その2
設計事務所を入札・プレゼンテーションで競わせるとコストが加算されないか？
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当社見解
入札やプレゼンテーションで、管理組合側にコストはかかりません。
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疑問その3
設計事務所やコンサルタントと建設業界・施工業者との距離は近くないのか？（設計事務所が施工業者、材料メーカー等にリベートを要求することは無いのか？）
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当社見解
施工業者へのリベート要求、更にはその施工業者の意向･教示を受けながら業務を実施する設計事務所やコンサルタントには大きなリスクがあります。
工事入札段階で特定の施工会社を強く推薦したり、理事会や総会での決定を強行したり、そのような困った設計事務所やコンサルタントの場合は、往々にして施工業者選定の段階で疑わしい部分が露呈してくると思います。当社では競争入札の参加会社を新聞公募することで拡大し、談合や不正の発生しにくい方法を採用していますが、入札に参加する施工業者を公募ではなく設計事務所やコンサルタントが推薦したり、決定したりしようとすることは望ましくありません。 -
疑問その4
施工業者を入札で競わせることで工事費に余計なコストが加算されないか？
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当社見解
施工業者選定の競争入札で、管理組合側にコストはかかりません。ほとんどの場合、競争によって工事費コストは削減できます。ただし、そのコスト削減は工事品質を維持できる範囲に限定するべきです。
入札結果を精査し、管理組合側のリスクや疑問点を解決し、管理組合の選んだ業者と更に価格交渉をしたりするのは、管理組合と設計会社の連携によって効果的に行われます。その意味では、管理組合側にも時間と手間はかかります。 -
疑問その5
週に数回程度の現場訪問で、設計監理者はきちんと工事監理が出来るのか？
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当社見解
可能ですが、しっかりした監理方針が不可欠です。
大規模修繕コンサルタントには、本当に週2回挨拶に来るだけというのも存在するようですが、これでは監理は出来ないと考えた方が良いでしょう。施工現場を見廻るだけでなく、大規模修繕工事監理の実績と事例に基づいて、発生しやすい不具合や失敗しやすい箇所を、事前に、具体的に写真や図面で指示しながら施工業者を指導し、実際に指示通りに施工されているかどうかを細かく確認しなければなりません。
その為、工事の段階によっては毎日監理実施することもあります。また、施工業者との報告確認作業は、毎日実施されなければなりません。設計監理者は工事開始から完了まで、実質的には直接間接に毎日監理実施していることが必要です。
実績
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- [着工予定] ルミナス芳泉トゥールモンド
- 所在地：岡山市
- [着工予定] リベール大元駅前
- 所在地：岡山市
- [着工予定] グランドメゾン丸の内
- 所在地：福山市
- [着工予定] 朝日プラザ岡山サウスフロント
- 所在地：岡山市
- [着工予定] アルファライフ岡山駅南
- 所在地：岡山市
- [着工予定] アルファステイツ中庄駅前Ⅲ
- 所在地：倉敷市
- [着工予定] サンシティ永楽通り
- 所在地：鳥取市
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- 西古松パーク・ホームズ
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所在地/規模：岡山市/35戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
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- サーパス住吉公園
- 所在地/規模：岡山市/36戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- リベール大元駅前
- 所在地/規模：岡山市/20戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- リベール岡北スクエア
- 所在地/規模：岡山市/30戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- ルビアン東津山
- 所在地/規模：津山市/45戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- ビ・ウェル西大寺
- 所在地/規模：岡山市/33戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- リベール原尾島
- 所在地/規模：岡山市/53戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
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- リベール瀬戸駅前
- 所在地/規模：岡山市/43戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- フローリアンコート茶屋町駅前
- 所在地/規模：倉敷市/32戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- グローバル原尾島
- 所在地/規模：岡山市/70戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
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- リベール国富
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所在地/規模：岡山市/47戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理 - ピュア藤原西町
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所在地/規模：岡山市/75戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理 - グラン・コートさいⅤ番館
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所在地/規模：岡山市/47戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理 - 西古松パークホームズ
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所在地/規模：岡山市/35戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理 - グリーンピア大元
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所在地/規模：岡山市/48戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理指導 - グリーンピア倉敷運動公園前
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所在地/規模：倉敷市/35戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理指導 - リベール森下町Ⅱ
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所在地/規模：岡山市/49戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理指導
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- ダイアパレスばら公園
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所在地/規模：福山市/30戸
受注業務：大規模修繕工事・調査・設計・工事監理 - 両備グレースマンション妹尾駅前伍番館
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所在地/規模：岡山市/73戸
受注業務：大規模修繕工事・調査・設計・工事監理 - グリーンピア倉敷児島
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所在地/規模：倉敷市/36戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理指導 - ルビアン倉敷
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所在地/規模：倉敷市/78戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理指導 - ダイヤモンドフォーラム原尾島
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所在地/規模：岡山市/58戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理コンサルティング
工事施工：合人社計画研究所･合人社エンジニアリング･株式会社愛華
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- アルファガーデン宮脇町
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所在地/規模：高松市/26戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：清水建設株式会社四国支店
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- 朝日プラザ高松エルグ
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所在地/規模：高松市/50戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：日本ハウズイング株式会社 - ペルル豊成
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所在地/規模：岡山市/30戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：日本ハウズイング株式会社
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- 両備グレースマンション原尾島南館
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所在地/規模：岡山市/24戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：株式会社大林組
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- 旭川ハイツ
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所在地/規模：岡山市/80戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：竹中工務店株式会社
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- [施工中] ポレスター児島
- 所在地：倉敷市
- [施工中] ダイアパレス東島田
- 所在地：岡山市
- [施工中] フローレンス本町グランドシティ
- 所在地：岡山市
- [施工中] フローレンス中山下グランドアーク
- 所在地：岡山市
- アルスプラージュ
- 所在地：倉敷市
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- パークヒルズ門田屋敷
- 所在地/規模：岡山市/57戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- サンシティ川端
- 所在地/規模：鳥取市/44戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
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- サーパス北新保
- 所在地/規模：岡山市/56戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- ポレスター児島
- 所在地/規模：倉敷市/39戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- グランドメゾン丸之内
- 所在地/規模：福山市/29戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- アイ・ふきや
- 所在地/規模：津山市/60戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- コープ野村伊島コートハウス
- 所在地/規模：岡山市/24戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- サーパス東古松（感謝状をいただきました）
- 所在地/規模：岡山市/119戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
- セレスト東島田
- 所在地/規模：岡山市/30戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･長期修繕計画
- アルファライフ門田屋敷
- 所在地/規模：岡山市/36戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･長期修繕計画
- 門田屋敷マンション
- 所在地/規模：岡山市/36戸br 受託業務：建物調査･修繕設計･長期修繕計画
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- パーソンズカーサ津島
- 所在地/規模：岡山市/28戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- 両備グレースマンション妹尾駅前六番館
- 所在地/規模：岡山市/42戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- フローリアンコート壱番館
- 所在地/規模：倉敷市/54戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- 両備グレースマンション大元
- 所在地/規模：岡山市/51戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- ジェイシティ倉敷
- 所在地/規模：倉敷市/81戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- 旭川ハイツ
- 所在地/規模：岡山市/80戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- 駅元町第1開発ビル（岡山コンベンションセンター）
- 所在地/規模：岡山市/90戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- フォレストビュータワー鹿田町弐番館
- 所在地/規模：岡山市/42戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理
- 藤和中島田ハイタウン
- 所在地/規模：岡山市/50戸br 受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理指導
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- グローバル原尾島
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所在地/規模：岡山市/70戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・工事監理 - ファミールタワープラザ岡山イーストタワー
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所在地/規模：岡山市/328戸
受注業務：大規模修繕工事の為の調査・設計・監理支援 - ファミール伊島
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所在地/規模：岡山市/51戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
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- パサージュ倉敷
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所在地/規模：倉敷市/76戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理コンサルティング
工事施工：合人社計画研究所･合人社エンジニアリング･蜂谷工業株式会社
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- リベール津島京町
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所在地/規模：岡山市/36戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：蜂谷工業株式会社 - 藤和ハイタウン医大南
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所在地/規模：岡山市/43戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：日本ハウズイング株式会社 - マリンキャット
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所在地/規模：備前市/47戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：竹中工務店株式会社
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- 北方マンション
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所在地/規模：岡山市/74戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：蜂谷工業株式会社 - ファミール岡山
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所在地/規模：岡山市/167戸
受託業務：建物調査報告
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- シティマンション桑田
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所在地/規模：岡山市/67戸
受託業務：建物調査･修繕設計･工事監理
工事施工：竹中工務店株式会社